Sie planen, ein Mehrfamilienhaus zu bauen? Pro Bauherr unterstützt Sie dabei, die Baukosten zu optimieren. Erfahren Sie hier, wie Sie die Baukosten fürs Mehrfamilienhaus um bis zu 30 Prozent senken können – ohne dabei Abstriche bei Nutzen und Komfort machen zu müssen.
Die Baukosten beim Mehrfamilienhaus werden von zahlreichen Faktoren wie Lage, Größe, Anzahl der Wohneinheiten und Ausstattung beeinflusst. Im Durchschnitt liegen die Baukosten für beim Etagenwohnungsbau (ETW) bei etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Für das Bauen mit sechs Wohnungen sollte mit einer Grundstücksfläche von etwa 900 Quadratmetern gerechnet werden. Etwa die Hälfte der Fläche kann, je nach örtlichen Anforderungen und Möglichkeiten, für den Bau eines Etagenwohnungsbaus genutzt werden. Dementsprechend muss in dieser Größenordnung schnell mit Baukosten pro Mehrfamilienhaus von etwa 750.000 bis 1 Million Euro gerechnet werden.
Dazu kommen noch die Kosten für das Grundstück, die aktuell laut Statistischem Landesamt bei 236 Euro pro Quadratmeter liegen (Quelle: Statistisches Bundesamt). Je nach Region sind hier enorme Unterschiede möglich. Zusätzliche Kosten für eine Unterkellerung, für Erdarbeiten und Außenanlagen in Höhe von jeweils 50.000 bis 75.000 Euro sollten ebenfalls eingeplant werden. Dazu kommen Baunebenkosten in Höhe von etwa 15 Prozent. Damit liegen die Gesamtkosten für einen Geschosswohnungsbau mit sechs Wohneinheiten schnell im Bereich zwischen 1,5 und 1,75 Millionen Euro. Die Renditeerwartungen der Investoren werden durch viele Faktoren belastet, was eine durchdachte Kalkulation und Planung erfordert, um am Ende noch Gewinne zu erwirtschaften.
In den letzten Jahren sind die Kosten und Preise für Bauprojekte leider enorm gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt haben sich die Kosten für den Bau von Wohngebäuden von 2010 bis 2022 um 64 Prozent erhöht, während die Inflation im gleichen Zeitraum „nur“ bei 25 Prozent lag (Quelle: Statistisches Bundesamt).
Diese hohen Kosten für den Bau eines Mehrfamilienhaus als Zinshaus erhöhen den Druck, Bauprojekte möglichst kosteneffizient zu gestalten. Andernfalls ist eine Realisierung unter Umständen nicht wirtschaftlich und führt zum Scheitern des Vorhabens. Damit das Bauprojekt kosteneffizient realisiert werden kann, sollten alle Optimierungspotenziale detailliert in den Blick genommen werden.
Bei Bauprojekten werden nach der Deutschen Industrienorm DIN 276 (Kosten im Bauwesen) acht Kostengruppen unterschieden, aus denen sich die Baukosten für den Etagenwohnungsbau zusammensetzen:
In jeder Kostengruppe gibt es Optimierungspotenziale. Im Folgenden schauen wir uns genauer an, wo Einsparungen möglich sind.
Für den Bau eines Mehrfamilienhauses werden größere Grundstücke benötigt als beim Bau eines Einfamilienhauses. Dementsprechend spielt der Quadratmeterpreis für das Bauland eine große Rolle bei der Kostenkalkulation. Der Bebauungsplan, die Nachbarbebauung etc. sind natürlich zu beachten.
Einsparpotenzial haben hier vor allem diejenigen, die örtlich flexibel sind oder gute Kontakte haben. Wer das Mehrfamilienhaus selbst bewohnen will, ist meist schon auf eine Region festgelegt. Wenn Sie den Bau eines ETW jedoch als Kapitalanlage planen, lohnt es sich, die Konditionen in verschiedenen Regionen zu vergleichen. Denn die Grundstückspreise, aber auch die Kaufnebenkosten, variieren je nach Lage stark. Der größte Kostenpunkt bei den Kaufnebenkosten – die Grunderwerbsteuer – liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Da die Kaufnebenkosten oftmals aus dem Eigenkapital gestemmt werden müssen, macht die Wahl des Standortes daher einen großen Unterschied bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Übersicht Grunderwerbsteuer nach Bundesländern:
Regionale Unterschiede gibt es zudem bei der Höhe der Maklercourtage (zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises) sowie den Kosten für Grundbucheintrag und Notargebühren (0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises). Übrigens: Die Kaufnebenkosten können Vermieter von Etagenwohnungsbauten steuerlich geltend machen.
Bevor das eigentliche Bauvorhaben starten kann, müssen zunächst vorbereitende Maßnahmen durchgeführt werden. Die Kosten unterscheiden sich je nachdem, ob es sich beim Bauland um baureifes Land oder Rohbauland handelt. Nach DIN 276 gehören zu den bauvorbereitenden Maßnahmen:
Der Umfang dieser Kostengruppe ist stark davon abhängig, in welchem Erschließungsgrad das Grundstück erworben wird. Aber auch durch eine effiziente und strukturierte Vorbereitung können hohe Kosten – und noch schlimmer: Bußgelder – vermieden werden. Achtung: es lohnt sich häufig, diese Kosten nach der Erhebung zu überprüfen. Hier werden auch von Ämtern immer wieder Fehler gemacht, die teuer werden können.
Etwa die Hälfte der Baukosten beim Mehrfamilienhaus macht das Bauwerk, also der Rohbau des Gebäudes, aus. Hier hängt die Höhe der Kosten von verschiedenen Faktoren wie der Bauart, der Gebäudegröße, dem Grundriss, der Anzahl von Stockwerken, Fenstern und Türen oder einer Unterkellerung ab. Eine effiziente Planung ist in dieser Kostengruppe besonders wichtig, da ansonsten oftmals eine Kürzung nach dem Motto „weniger ist mehr“ erfolgt, um das Bauprojekt wirtschaftlich zu halten. Bevor es dazu kommt, sollten daher Kosteneinsparungen realisiert werden, die keine Abstriche bei Komfort und Nutzen bedeuten. Es lohnt sich hier, dem Architekten klare Vorgaben zu machen, d.h. die besten Wohnungsgrößen vorher intensiv zu recherchieren, mit den Stellplatzanforderungen abzugleichen und so die optimale Mietrendite zu erzielen. Auch die Optimierung der Grundrisse spielen eine sehr große Rolle, um die Wohnflächen zu maximieren. Hier sind oft immense Potenziale!
Die Bedeutung von technischen Anlagen bei Bauprojekten nimmt immer weiter zu. Insbesondere bei Zinshäusern ergibt es auch langfristig durchaus Sinn, bei der Wahl von System und Hersteller genau hinzuschauen, um hinsichtlich Energieeffizienz und Energiekosten gute Entscheidungen zu treffen. Zwar können Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, doch eine zu hohe Warmmiete sorgt dafür, dass die Spielräume bei der Kaltmiete zusammenschrumpfen und das Angebot vielleicht nicht mehr wettbewerbsfähig ist. Durch einen Vergleich von Systemen und Herstellern können bis zu 30 Prozent Kostenersparnis realisiert werden, ohne dass Sie Qualitätsabstriche hinnehmen müssen. Oft ist es sehr sinnvoll, hier alle Anforderungen sehr kritisch zu hinterfragen, da erfahrungsgemäß deutlich zu viel Technik geplant und später verbaut wird. Auch Wartungen und Reparaturen sollten mit berücksichtigt werden, d.h. wartungsintensive Anlagen sind zu vermeiden.
Kosten für Außenanlagen hängen stark davon ab, ob ein reiner Parkplatz, ein Carport oder eine massive Garage errichtet werden soll und welche Pläne es für die Gartengestaltung gibt. Hier sollte darauf geachtet werden, dass das Verhältnis zwischen Mehrkosten und zusätzlichen Mieteinnahmen, beispielsweise durch sichere, überdachte Parkplätze, stimmt.
Die Inneneinrichtung des Gebäudes ist bei Wohngebäuden meist weniger relevant, da die Einrichtung durch die Bewohner selbst erfolgt. Es kann bei Mehrfamilienhäusern aber durchaus sinnvoll sein, Bäder und Einbauküchen für die einzelnen Wohneinheiten mitzuplanen, um durch eine hochwertige Ausstattung höhere Mieteinnahmen zu realisieren. Zudem sind bei Serienausstattungen oftmals geringe Preise realisierbar.
Zusätzlich zu den reinen Baukosten fallen auch Baunebenkosten an, die etwa 15 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Dazu zählen:
Baunebenkosten sind (eigentlich) gut planbar, sofern im Verlauf des Bauvorhabens zu keinen ungeplanten Kostensteigerungen entstehen. Dafür müssen zu Beginn der Planungen bereits möglichst viele Informationen vorliegen und detaillierte Absprachen getroffen werden. Hier sind deutliche Einsparungen möglich, wenn man entsprechende Anforderungskataloge verwendet.
Die Finanzierung der Baukosten für ein Mehrfamilienhaus erfolgt in der Regel mindestens mit 50% anteilig über Fremdkapital. In Zeiten von hohen Zinsen ist die Kostengruppe besonders relevant. Ein passender und zinsgünstiger Finanzierungsdienstleister, eine optimale Selbst- und Fremdkapitalquote und die Inanspruchnahme von Förderprogrammen, wie zum Beispiel einem KfW-Kredit, können dazu beitragen, die Finanzierungskosten zu optimieren. So sind durch energieeffizientes Bauen oft bis zu 25.000 Euro Förderung pro Wohneinheit bei einem ETW (Etagenwohnungsbau) möglich.
(Quelle: DIN 276 (Kosten im Bauwesen))
Angesichts von hohen Mehrfamilienhauspreisen ist eine Kostenoptimierung bei Bauprojekten dringend erforderlich. Im besten Fall sollte eine Optimierung nicht bedeuten, dass bei Wohnfläche und Ausstattung Abstriche gemacht werden. Denn das senkt lediglich die Gesamtkosten – und den Wohnkomfort und damit die möglichen Mieteinnahmen – nicht aber die Baukosten pro Quadratmeter.
Leider sind Architekten, Planer und Ingenieure nicht immer die besten Partner, wenn es um Kostenoptimierungen geht. Denn ihr Honorar steigt mit dem Gesamtvolumen des Projekts – logisch, dass Kostensteigerungen und Nachträge vor allem den Bauherren ärgern. Wir haben deshalb Pro Bauherr gegründet. Wir wollen Ihre Interessen als Bauherren schützen und Sie dabei unterstützen, Bauvorhaben von Anfang an erfolgreich aufzusetzen und zu realisieren. Unsere Erfahrung aus über 1.000 Bauprojekten und über 25 Millionen Euro Investitionen in eigene Bauvorhaben haben uns gezeigt, dass durch eine nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Planung Kosteneinsparungen von bis zu 30 Prozent und damit um mehrere hundert Euro pro Quadratmeter praktisch immer möglich sind. Mit Analysen, Beratungsdienstleistungen und Coachingangeboten vermitteln wir Bauherren die Denkweise von Architekten, Planern und ausführenden Firmen und helfen ihnen, die Baukosten für Mehrfamilienhäuser zu optimieren.
Sie wollen den Bau eines Mehrfamilienhauses von Beginn an kostenoptimiert aufsetzen? Wir sind dabei gern an Ihrer Seite. Vereinbaren Sie direkt eine kostenfreie Erstberatung, um mehr über unsere Leistungen und unsere Philosophie zu erfahren. Davon ausgehend unterbreiten wir Ihnen gern ein Angebot für eine maßgeschneiderte Unterstützung.
Dr. Peter Burnickl in der Presse
Dr. Peter Burnickl ist in den Fachmedien aktiv. Hier sind einige ausgewählte Artikel zum Nachlesen:
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