Baukosten Entwicklung: So optimieren Sie Baukosten

In den letzten Jahren kannte die Baukosten Entwicklung leider nur eine Richtung: nach oben. Steigende Baukosten drohen in vielen Fällen, den Traum vom Eigenheim, aber auch die Realisierung gewerblicher Bauprojekte zum Platzen zu bringen. Deshalb ist es sinnvoll, die vorhandenen Potenziale für eine Baukostenoptimierung zu nutzen. Erfahren Sie hier, wie Sie Einsparpotenziale identifizieren und ausschöpfen und so deutlich Kosten sparen können.

Aktuelle Baukosten Entwicklung

In den letzten Jahren ist das Bauen durch mehrere Faktoren deutlich teurer geworden. Von 2010 bis 2022 stiegen die durchschnittlichen Kosten für Wohngebäude laut Statistischem Bundesamt (Destatis) um 64 Prozent, während die Inflation im gleichen Zeitraum „nur“ bei 25 Prozent lag (Quelle: Statistisches Bundesamt). Das zeigt: Die Steigerung der Baukosten fällt höher aus als andere Kostensteigerungen für Verbraucher. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Preise für den Neubau von Wohngebäuden (Bauleistungen am Bauwerk) im Mai 2022 um 17,6 Prozent gegenüber Mai 2021 gestiegen. Seit 1970 gab es keinen so starken Anstieg der Baupreise innerhalb eines Jahres (Quelle: Statistisches Bundesamt). 

2023 lag der Preis pro Quadratmeter dadurch bei durchschnittlich 2.500 Euro und dadurch 4,3 Prozent höher als im Vergleich zum Vorjahresquartal. Im ersten Quartal 2020 wurde noch für durchschnittlich 1.920 Euro pro Quadratmeter gebaut (Quelle: Immoportal). Entsprechend zurückgegangen ist auch der Neubau von Wohngebäuden insgesamt (Quelle: Statistisches Bundesamt).

 

Gründe für die Baukosten Entwicklung

In den letzten Jahren hat die Inflation die Entwicklung der Baupreise – genau wie alle anderen Verbraucherpreise – noch einmal ordentlich angeheizt. Größter Preistreiber sind Kosten für Baustoffe, die in den letzten Jahren durch zunehmende Lieferengpässe, auch aufgrund der Corona-Pandemie, deutlich gestiegen sind. Immerhin bei den Zimmer- und Holzbauarbeiten sind inzwischen wieder Preissenkungen zu beobachten. Die Anpassungen des Mindestlohns und die Tariferhöhungen infolge der Inflation treiben die Baukosten Entwicklung ebenfalls. 

Dazu kommt, dass Bauherren bis 2021 noch von sehr niedrigen Zinsen profitieren konnten. Das ist seit dem Anstieg der Inflation ebenfalls Geschichte. Nach einer langen Niedrigzinsphase liegt der EZB-Leitzins aktuell auf einem Rekordniveau von 4,5 Prozent (Stand: April 2024, Quelle: Europäische Zentralbank). Entsprechend teurer sind auch Baukredite. Zudem verlangen viele Banken inzwischen wieder mehr Eigenkapital als noch vor dem Zinsanstieg. Während die Inflation sich langsam wieder auf dem Vorkrisenniveau bei 2 Prozent einpendelt, ist nicht absehbar, wann auch die Zinsen wieder deutlich sinken werden. Experten erwarten zumindest eine erste Leitzinssenkung der EZB noch im Jahr 2024. Die Bauzinsen werden allerdings noch eine Weile auf einem hohen Niveau bleiben.

Baukosten Entwicklung

Welchen Einfluss haben die einzelnen Kostengruppen auf die Baukosten Entwicklung?

Bei Bauprojekten handelt es sich um komplexe Vorhaben. Nach der Deutschen Industrienorm DIN 276 (Kosten im Bauwesen) werden folgende Kostengruppen aufgeschlüsselt, die sich zu den Gesamtbaukosten zusammensetzen:

  • 100 – Grundstück
  • 200 – Vorbereitende Maßnahmen
  • 300 – Bauwerk – Baukonstruktionen
  • 400 – Bauwerk – Technische Anlagen
  • 500 – Außenanlagen und Freiflächen
  • 600 – Ausstattung und Kunstwerke
  • 700 – Baunebenkosten
  • 800 – Finanzierung

Nicht alle Kostengruppen tragen gleichermaßen zur Baukosten Entwicklung bei. Im Folgenden betrachten wir genauer, welche Kostengruppen besonderen Anteil an den aktuellen Kostensteigerungen haben.

 

Grundstück

Ohne das Vorhandensein eines Baugrundstücks kann natürlich kein Bauprojekt starten. Die Preise für Bauland sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen, da durch den Zuwachs der Bevölkerung Wohnraum immer knapper wird und Kommunen nur noch wenig neues Bauland erschließen. Je nach Lage kann der Grundstückspreis daher einen großen Anteil an den Baukosten ausmachen. 

Optimierungspotenzial haben hier leider nur diejenigen, die bei der Wahl ihres Standorts flexibel sind. Denn neben der Nachfrage unterscheidet sich auch Grunderwerbsteuer je nach Standort extrem. Je nach Bundesland entspricht sie 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Regionale Unterschiede gibt es auch bei den anderen Kaufnebenkosten. So liegen die Maklercourtage zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises und die Kosten für Grundbucheintrag und Notargebühren bei 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

 

Vorbereitende Maßnahmen

Je nachdem, ob es sich bereits um baureifes Land oder um Rohbauland handelt, unterscheiden sich die Kosten für vorbereitende Maßnahmen. Insbesondere im Bereich der Sicherungs- und Abbruchmaßnahmen, Altlastenbeseitigung, Ausgleichsmaßnahmen und Abgaben sind in den letzten Jahren zahlreiche neue Regeln für Bauherren dazugekommen. Diese haben natürlich Auswirkungen auf die Baukosten Entwicklung. Wichtig ist hierbei, die vorbereitenden Maßnahmen strukturiert anzugehen, um hohe Kosten oder gar Bußgelder aufgrund von Versäumnissen zu vermeiden.

 

Bauwerk – Baukonstruktionen

Etwa die Hälfte der Baukosten entfällt in der Regel auf die Teilgruppe Bauwerk – Baukonstruktionen. Die Kosten für den Rohbau des Gebäudes sind abhängig von der Bauart, der Gebäudegröße, dem Grundriss, der Anzahl von Stockwerken, Fenstern und Türen oder dem Vorhandensein einer Unterkellerung. Gerade bei der Gebäudegröße wirken sich die gestiegenen Materialkosten natürlich besonders aus, weshalb viele Bauherren wieder kleiner planen als noch vor einigen Jahren. Wenn man in Hinblick auf die Bauweise flexibel ist, dann kann das den Bieterkreis deutlich erhöhen und somit für mehr Wettbewerb und bessere Preise sorgen.

 

Bauwerk – Technische Anlagen

In Gebäuden sind inzwischen zahlreiche technische Anlagen verbaut, da die Anforderungen an die Energieeffizienz und den Wohnkomfort ständig steigen. Zu den technischen Anlagen gehören:

  • Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen
  • Wärmeversorgungsanlagen
  • Raumlufttechnische Anlagen
  • Elektrische Anlagen
  • Kommunikations-, sicherheits- und informationstechnische Anlagen
  • Förderanlagen
  • Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen
  • Gebäude- und Anlagenautomation
  • Sonstige Maßnahmen für technische Anlagen

Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, wird bei vielen Gebäuden immer stärker auf Energieeffizienz gesetzt. Das führt in vielen Fällen zu Kostensteigerungen, weil komplexere Technologien und zusätzliche Anlagen – beispielsweise aufgrund höherer Dämmmaßnahmen zusätzlich eine Lüftungs- und Klimaanlage – verbaut werden. In vielen Fällen amortisieren sich diese Kosten nicht geringere Energiekosten. Daher bleibt hier oft nur das gute Gewissen. Zwischen Herstellern und Systemen gibt es große Preisunterschiede, sodass in dieser Teilgruppe bis zu 20 Prozent Kostenersparnis möglich sind, ohne dass Qualitätsabstriche nötig sind. Oft bringen Optimierungen der Anlagengrößen und -auslegungen große Einsparpotenziale mit sich.

 

Finanzierung

Auch die Finanzierungskosten – Finanzierungsnebenkosten, Fremdkapitalzinsen, Eigenkapitalzinsen, Bürgschaften und sonstige Finanzierungskosten – bilden eine Kostengruppe bei Bauprojekten. Durch den Anstieg der Zinsen in den letzten Jahren hat diese Kostengruppe einen relevanten Anteil an der Baukosten Entwicklung. Da die Finanzierungskosten ja keinen direkten Einfluss auf den Wohnkomfort haben, sollten sie nach Möglichkeit optimiert werden. Dazu sollte ein passender und zinsgünstiger Finanzierungsdienstleister ausgewählt, eine optimale Selbst- und Fremdkapitalquote angestrebt und die Inanspruchnahme von Förderprogrammen, wie einem KfW-Kredit, geprüft werden. Auch hier gilt: eine hohe Flexibilität und viel Wettbewerb sorgen für teilweise deutliche Unterschiede.

(Quelle: DIN 276 (Kosten im Bauwesen))

 

Baukosten optimieren

Die Baukosten Entwicklung erhöht den Druck, die Baukosten so effizient wie möglich zu gestalten, um das Bauprojekt überhaupt realisieren zu können. Optimierungspotenziale sollten daher voll ausgeschöpft werden. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten. 

Am einfachsten – und unbefriedigsten – ist eine Kostensenkung nach der Formel „weniger ist mehr“. Weniger Wohnfläche und der Verzicht auf individuelle Wünsche sorgen zwar dafür, dass das Gesamtvolumen sinkt, der Preis pro Quadratmeter bleibt aber hoch.

Deshalb sollte lieber eine kosteneffiziente Planung angestrebt werden. Architekten, Planer und Ingenieure ziehen zur Kostenermittlung meist pauschal die Daten des Baukostenindex (BKI) heran. Nicht immer wird dabei das Optimierungspotenzial voll ausgeschöpft. Das liegt auch daran, dass Planer anteilig nach den Kosten des Bauprojektes bezahlt werden. Hohe Kosten und Nachforderungen sind für sie daher nicht unbedingt ein Nachteil – für den Bauherren schon. 

Deshalb haben wir Pro Bauherr gegründet. Wir verstehen uns als Vertreter der Bauherren und wollen diese dabei unterstützen, Gebäude so effizient und nachhaltig wie möglich umzusetzen, ohne dabei bei Nutzen oder Komfort Abstriche machen zu müssen. Unsere Erfahrung aus über 1.000 Bauprojekten und über 25 Millionen Euro Investition in eigene Bauvorhaben zeigt, dass Kosteneinsparungen von 10 bis 30 Prozent und damit um mehrere hundert Euro pro Quadratmeter durch eine nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Planung praktisch quasi immer möglich sind.

Wir unterstützen Bauherren durch Analyse, Beratung und Coaching, die Denkweise von Architekten, Planern und ausführenden Firmen zu verstehen und zeigen Möglichkeiten auf, ein Bauvorhaben von Anfang an erfolgreich aufzusetzen und zu realisieren. Gerade angesichts der Baukosten Entwicklung ist es für Bauherren ein echter Gewinn, die Kostenstrukturen bei Bauprojekten zu verstehen und Optimierungspotenziale voll auszuschöpfen.

 

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Sehr gern unterstützen wir auch Sie dabei, Ihr Bauprojekt trotz steigender Preise so kosteneffizient wie möglich zu realisieren. In einem kostenfreien Ersttermin erfahren Sie mehr über unsere Philosophie und unsere Leistungen. Wir freuen uns darauf, von Ihnen zu hören!